Fastigheter & bygg

När behöver stambyte genomföras och hur ser processen ut? Här visas ett påhittat exempel med bostadsrättsföreningen Räven i Stockholm som besvarar dessa frågor.

Behövs stambyte?

Frågan om stambyte lyftes av styrelsen efter att ett par mindre vattenskador uppstått inom föreningen. Samtidigt hade frågan funnits öppen under ett par år eftersom föreningen nyss fyllt 40 år och flera andra föreningar i Stockholm med samma ålder behövt göra stambyte.

Styrelsen tar kontakt med en oberoende besiktningsman som tydligt kan ge råd om hur eventuell renovering bör gå till utan att därmed vara partisk i frågan. Slutsatsen är att stambyte behöver ske och därmed tas nästa steg. En första kontakt med ett byggföretag.

Kontakt och information

Nu bokas ett möte med ett byggföretag som utför stambyten varpå styrelsen får förklarat för sig hur detta kan genomföras samt hur lägenhetsinnehavarna kommer att påverkas under renoveringsperioden. I ett första läge kan även ett riktpris ges. Det är däremot inte någon offert utan snarare att pris att förhålla sig till inför att man går vidare i frågan.

Eftersom stamrust kan klassas som ett stort beslut tar man upp detta på Rävens årsstämma. Samtidigt har man inte så många val. Att låta rören vara och ”hoppas på det bästa” är knappast ett alternativ då risken för mycket stora vattenskador ökar med åren.

Offert och projektering

Föreningen Räven kontaktar nu ett par företag i Stockholm för att från dessa få offert på deras stambyte. I och med att de haft en besiktningsman som kontrollerat stammarna finns ett tydligt underlag inför dessa offerter. Nu skrivs ett avtal och arbetet kan påbörjas av detta företag. Ett arbete som först och främst handlar om projektering och att skapa tydlig information.

Information till de boende

Vid stambyte uppstår ofta en hel del frågor hos de som bor i lägenheterna. Kan de bo kvar? Mellan vilka tider ska arbete utföras? Hur länge kommer det hålla på? Var går man på toa? För att ge trygghet genomförs alltid ett informationsmöte där byggherren informerar om allt som kommer att ske.

Utförandet

Sista steget är själva stambytet som generellt håller på 4 – 6 veckor. De första dagarna innebär att bilning kommer ske vilket skapar mycket hög ljudnivå. Men även därefter kan det vara jobbigt att vara hemma medan hantverkarna jobbar. Många väljer därför att bo hos en vän eller hos släkt.

(Detta är enbart exempel och Räven är taget som ett exempel. Exemplet har inget med eventuella bostadsrättsföreningar i Stockholm med detta namn att göra)

Konstruktionsritningar är handlingar i vilka man detaljerat beskriver utförandet samt hur ett hus är bygg. En konstruktionsritning innehåller till och med vilka skruvar som använts och vad de har för storlek och kvalitet. Konstruktionsritningar kan även kallas för K-ritningar. Sedan finns det även det som kallas för konstruktionshandlingar eller K-handlingar och det är ett samlingsnamn för flera delar. Det är då bland annat konstruktionsritningar, konstruktionsberäkningar och olika tekniska beskrivningar och hänvisningar. Dessa handlingar ska upprättas av en byggnadskonstruktör.

Varför behöver jag ha konstruktionsritningar?

Du behöver ha en konstruktionsritning för bygglov. Dessa ritningar behöver du ha till det tekniska samrådet som kommer att vara under din bygglovsprocess. Ritningarna visar att du har följt de svenska och internationella konstruktionsreglerna. De är även bra att ha om det är så att du vill ta in offerter från olika byggentreprenörer. Sedan är det bra med konstruktionsritningar för att du ska kunna följa utförandet och bygga utifrån dem.  Dock krävs det att ritningarna då har statusen bygghandling. Det är bra att alltid ha så många detaljer med som möjligt i ritningen, så minimerar du risken för eventuella problem som uppstår under ett senare skede.

Vad finns det för krav på K-ritningar?

Det finns en del krav på hur en K-ritning ska upprättas. Bland annat så ska de upprättas enligt Boverkets konstruktionsregler, EKS samt även eurokoderna. Reglerna i sig ställer krav på bärförmåga, stadga och beständighet. Dessa finns med i Plan-och bygglagen.  Sedan är det ett måste att byggnadsverket är projekterat samt att det även är utfört på ett sätt så att det inte leder till vissa saker vare sig under byggtiden eller sin livslängd. Det får inte leda till att det rasar, eller får större deformationer. Det får inte heller skada andra delar av byggnaden, installationer eller fast utrustning.

Anlita en byggnadskonstruktör

När dimensionering och beräkningar av byggnadsdelar ska göras så är det viktigt att det görs av fackmän som besitter rätt kompetens. Det eftersom minsta lilla fel kan leda till riktigt stora konsekvenser. Konstruktionsritningar är oftast dyrare än bygglovsritningar och det beror på att en stor mängd olika aspekter måste tas i beaktning vid upprättning av K-ritningar. Vid nybyggnationer så krävs det ofta flera omfattande konstruktionsritningar. Men när det är mindre projekt som ombyggnad eller tillbyggnad så är det oftast endast de nya byggnadsdelarna som ska ha ritningar. Riktigt små projekt behöver inte alltid ha en K-ritning utan där kan det räcka med en teknisk beskrivning samt en relationshandling över hur utförandet blev.

Stambyte är en av de allra största renoveringsåtgärderna som kan ske på ett flerbostadshus. I korthet innebär stambyte avloppsstammar att samtliga avloppsstammar byts ut. Dessutom stammarna som för detta vatten till och från huset. För att arbetet ska kunna utföras så smidigt som möjligt krävs alltså en mycket stor planering och framförhållning. Dessutom är det extremt viktigt att de boende i huset får löpande information kring hur renoveringen påverkar dem i vardagen.

Avloppsstammar behöver bytas i tid

Allt i en fastighet slits med tiden, även avloppsstammar och ledningar för tappvatten. En del fastighetsägare resonerar att stambyte behöver ske när mindre läckage eller andra problem uppstår. Men det kan resultera i mycket höga kostnader för vattenskador i fastigheten. Skador som inte alltid upptäcks förrän de har skapt stor ekonomisk förödelse. Dagens material är även betydligt bättre än material som användes på 60- och 70-talet. Fram till 60-talet var nästan alla rör av gjutjärn och dessa behöver nu, ca 60 år senare bytas ut. Men även om rören är av plast kan det finnas behov.

Stambyte från start till mål

Inspektion av stammar

Att genomföra ett stambyte för avloppsstammar för tidigt, eller för sent, skapar onödiga kostnader. Det är därför bra att låta en oberoende konsult undersöka stammarnas kvalité och utifrån detta ta beslut. Konsulten kan även avgöra hur länge det går att vänta till nästa inspektion i det fall som stambyte inte direkt behöver genomföras.

Planering av stambyte

Behöver stambyte utföras är nästa steg att det byggföretag som anlitas gör en tydlig planering gällande tid, kostnad och hur de boende påverkas. Eftersom både tappvatten och avloppsstammar kommer att stängas av innebär detta att de boende inte får tillgång till toalett och dusch under ett par veckor. För att lösa det problemet brukar provisoriska baracker byggas upp i närheten dit de boende kan gå. Många väljer däremot att bo hos vänner eller bekanta för att slippa bo mitt i renoveringen.

Information om stammar

Eftersom bytet av stammar påverkar de boende i så stor grad uppstår en mängd frågor. Av den anledningen hålls generellt ett informationsmöte lång innan renoveringen påbörjas och sedan utses någon som är kontaktperson för de boende. Just informationsflödet blir väldigt viktigt under hela processen.

Det var en bra idé att installera poolen i trädgården. Sommarens heta dagar har blivit lättare att hantera och ungarna har fått möjligheten att lära sig simma redan i ung ålder. Du ångrar ingenting egentligen, men ibland funderar du på om det inte hade varit lite skönt att ha mer yta att röra sig på ute i trädgården. Nog för att det finns lite plats runtomkring, den lilla rabatten finns kvar och du har ju tillräckligt med plats för några solstolar precis bredvid poolen, men när det ska dukas upp för midsommarlunch så blir det alltför trångt att få plats med hela tjocka släkten runt det lilla fyrmanna bordet på altanen. Du tänker att det är okej att sitta inne, det brukar ju ändå regna på midsommar, men vore det ändå inte lite trevligt att kunna ha plats för ett långbord ute i trädgården där alla kunde samlas när vädret ändå inte är för skamligt och det ryker från grillen?

Hur avgör man om man får plats med en pool eller inte?

Vi vill alla ha kakan och äta den också och ibland känns det som att man behöver välja. Du valde poolen och fick offra en hel del yta på tomten för att få den på plats. Det är klart att det är en lyx att ha en egen pool, men du saknar ändå tiden då du kunde sparka boll med barnen under vårens första dagar. Tänk om det fanns ett sätt för dig att få båda, ett sätt för dig att kunna bada på beställning och leka kull när du kände för det, hur fantastiskt skulle inte det vara?

Med ett pooltak slipper du välja

Ett pooltak gör det möjligt för dig att ta tillvara på allt som en tomt har att erbjuda, oavsett storlek. Med små, enkla medel kan du täcka över din pool med ett tak som åter ger dig den yta du för tillfället saknar i trädgården. Det blåa vattnet har nu blivit utbytt till ett golv fullt av möjligheter. När solen väl dyker upp på midsommar har du nu plats att både duka upp långbordet under lunchtid och dessutom har du nu en tillräckligt med utrymme för alla lekar som hör högtiden till.

Konstruktionsritningar behövs när du söker bygglov eller när du vill ansöka om bygganmälan. Du söker om detta hos din kommun och ett företag som gör konstruktionsritningar kan hjälpa dig med hela processen. När kommunen handlägger din bygglovsansökan så ritas konstruktionsritningarna så att de är redo när det är dags för det som kallas tekniskt samråd med kommunens byggnadsnämnd.

Konstruktionsritningar eller K-ritningar är detaljerade ritningar över hur en byggnad ska byggas. Det rör sig om ritningar över saker som plan (grundplan, stomplan, bjälkplan och takplan) samt K-sektioner, väggelevationer och 3D-vyer över stommen. Konstruktionsritningar är detaljerade och även små saker som skruvar beskrivs med storlek och kvalité. Konstruktionsritningar är avgörande för att ett bygge ska blir bra eftersom det avgör dimensioner på viktiga bärande saker som väggar och balkar. Många behöver konstruktionsritningar eftersom det är ett krav från kommunen för att de ska godkänna ett bygge. Många använder även konstruktionsritningar för att ta in offerter från olika entreprenörer. Detta eftersom de detaljerade ritningarna gör att det blir enklare att jämföra kostnader för bygget. Något som många förbiser när det gäller kostnaden för konstruktionsritningar är att de ofta spar in kostnader eftersom man undviker att bygget stannar upp för att lösa detaljer allt eftersom eller att saker överdimensioneras på grund av okunskap. Byggmaterial är dyrt och överdimensionerat material kostar pengar.

Konstruktionsritningar för nybyggd villa

För att ge ett exempel på vad konstruktionsritningar över ett byggprojekt kan innehålla kommer här ett exempel på en nybyggnation av en villa. Konstruktionsritningarna för detta exempel innehåller olika plan som grundplan (grundplatta, grundbalkar, armering), Stomplan (bärande väggar, pelare, balkar, mellanbjälklag), takplan (bärande väggar, takstolar, takbalkar, avväxlingar) K-sektioner (grunddetaljer, väggdetaljer, bjälklagsdetaljer, takdetaljer, infästningsdetaljer) samt även övriga detaljer, anvisningar och föreskrifter, väggelevationer och översiktliga 3D-vyer över stommen. Det viktiga när konstruktionsritningar upprättas är att de uppfyller kraven för Boverkets konstruktionsregler, ESK, samt även stämmer överens med det som kallas eurokoderna. I dessa lagar och regler finns saker som bärförmåga, beständighet och stadga reglerat. Rätt dimensioner är en nyckelfaktor när det gäller att säkerställa att bygget inte rasar eller deformeras under sin livslängd.